Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien: Diese Kosten kommen 2026 auf dich zu

Notargebühr, MwSt., Eintragungsgebühr & Gemeindesteuer: Diese Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Bulgarien an – mit Beispielrechnung.

Ein Ferienhaus an der bulgarischen Schwarzmeerküste oder eine Wohnung in Warna oder Burgas kosten oft nur einen Bruchteil dessen, was vergleichbare Immobilien in Deutschland oder Österreich kosten. Wer zum ersten Mal in Bulgarien kauft, unterschätzt aber gerne die Nebenkosten. Notar, Grundbuch und Gemeinde wollen auch hier ihren Anteil – und wer den Kaufpreis budgetiert, sollte diese Posten von Anfang an einplanen.

Woraus setzen sich die Nebenkosten zusammen?

Beim Immobilienkauf in Bulgarien fallen im Wesentlichen vier gesetzlich geregelte Posten an: die Notargebühr, die Mehrwertsteuer darauf, eine Eintragungsgebühr für das Grundbuch und eine kommunale Erwerbssteuer. Zusammen liegen diese Nebenkosten meist zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises – die genaue Höhe hängt vom Wert der Immobilie und der jeweiligen Gemeinde ab.

Notargebühr

Jeder Immobilienkauf muss in Bulgarien notariell beurkundet werden, ohne notarielle Kaufurkunde gibt es keinen wirksamen Eigentumsübergang. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach der offiziellen Gebührenordnung für Notare (Tarifa, Art. 8) und ist gestaffelt: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger fällt der prozentuale Anteil aus. Bei einer Wohnung im mittleren Preissegment bewegt sich die Notargebühr üblicherweise im Bereich von etwa 0,3 bis 0,8 Prozent des Kaufpreises, bei sehr günstigen Objekten kann der Anteil auch höher liegen.

Mehrwertsteuer auf die Notargebühr

Auf die Notargebühr selbst wird die reguläre bulgarische Mehrwertsteuer von 20 Prozent erhoben. Das betrifft ausschließlich die Notargebühr, nicht den Kaufpreis der Immobilie selbst – private Immobilienverkäufe unterliegen in der Regel nicht der Mehrwertsteuer.

Eintragungsgebühr im Grundbuch

Damit der Käufer offiziell als neuer Eigentümer im Imoten Registar, dem bulgarischen Grundbuch, eingetragen wird, fällt eine Eintragungsgebühr von 0,1 Prozent des Kaufpreises an. In der Praxis wird dabei meist ein Mindestbetrag von rund 5 bis 10 Euro angesetzt, auch bei sehr niedrigen Kaufpreisen.

Gemeindesteuer beim Erwerb

Jede Gemeinde erhebt beim entgeltlichen Erwerb einer Immobilie eine eigene lokale Steuer. Gesetzlich liegt der Rahmen zwischen 0,1 und 3 Prozent des Kaufpreises; in der Praxis bewegen sich die meisten Gemeinden – auch entlang der Schwarzmeerküste – im Bereich von etwa 2 bis 3 Prozent. Da die Gemeinderäte diesen Satz jährlich neu festlegen können, lohnt sich vor dem Kauf ein kurzer Blick auf die aktuell gültigen Sätze der jeweiligen Gemeinde.

Kaufpreis oder Steuerbewertung – was zählt für die Berechnung?

Wichtig zu wissen: Die Bemessungsgrundlage für Notargebühr, Eintragungsgebühr und Gemeindesteuer ist nicht automatisch der vereinbarte Kaufpreis. Maßgeblich ist immer der höhere Betrag aus vereinbartem Kaufpreis und amtlicher Steuerbewertung der Immobilie. Bei manchen älteren oder besonders günstig verkauften Objekten kann die Steuerbewertung über dem tatsächlichen Kaufpreis liegen – dann wird auf dieser Basis gerechnet.

Beispielrechnung

Angenommen, eine Wohnung wird für 80.000 Euro gekauft und die Steuerbewertung liegt darunter. Bei einer Notargebühr von rund 0,5 Prozent, 20 Prozent Mehrwertsteuer darauf, einer Eintragungsgebühr von 0,1 Prozent und einer Gemeindesteuer von 2,5 Prozent kommen zusätzlich zum Kaufpreis überschlägig 3.000 bis 3.500 Euro an Nebenkosten zusammen. Die genaue Summe hängt immer vom konkreten Objekt und der zuständigen Gemeinde ab – eine verlässliche erste Einschätzung liefert ein Nebenkostenrechner für den Immobilienkauf in Bulgarien, in den du einfach Kaufpreis und den vor Ort geltenden Gemeindesteuersatz einträgst.

Welche weiteren Kosten können hinzukommen?

Neben den gesetzlichen Nebenkosten fallen je nach Situation weitere Ausgaben an:

* Übersetzungskosten, da bei der notariellen Beurkundung ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein muss, wenn der Käufer kein Bulgarisch spricht
* Anwaltskosten, wenn ein eigener Rechtsanwalt die Transaktion begleitet
* Bankgebühren bei internationalen Überweisungen

Häufig gestellte Fragen

Muss ich die Nebenkosten sofort bei der Beurkundung zahlen?
Ja, Notargebühr, Mehrwertsteuer, Eintragungsgebühr und Gemeindesteuer werden in der Regel am Tag der notariellen Beurkundung fällig.

Ändern sich die Gemeindesteuersätze regelmäßig?
Ja, die Gemeinderäte legen den Satz jährlich neu fest. Es lohnt sich daher, den aktuellen Satz vor dem Kauf bei der zuständigen Gemeinde zu bestätigen.

Wer trägt die Nebenkosten – Käufer oder Verkäufer?
Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten, sofern nichts anderes vereinbart wird.

Fazit

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien sind überschaubar, aber real: Wer mit rund 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises zusätzlich kalkuliert, liegt in den meisten Fällen auf der sicheren Seite. Da sich Gemeindesteuersätze ändern können und die Notargebühr je nach Kaufpreis gestaffelt ist, empfiehlt sich vor der Beurkundung eine individuelle Prüfung – die genannten Werte ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.

Verantwortlicher für diese Pressemitteilung:

Imot Immo
Herr Alexander Susdorf
kv. Cherno more 3, building 8
Nessebar 8230
Bulgarien

fon ..: +359 884 212 068
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email : info@imot.immo

Über Imot Immo ist eine auf die bulgarische Schwarzmeerküste spezialisierte Immobilienagentur mit Sitz in Nessebar. Das Unternehmen vermittelt Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien und begleitet insbesondere ausländische Käufer durch den gesamten Kaufprozess.

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